משרדי יוקרה בירושלים

מפת האזורים המובילים למשרדי יוקרה בירושלים

בניגוד לערים אחרות שבהן קיים רובע עסקים יחיד וברור למשרדי יוקרה, ירושלים מציגה מספר מתחמים שלכל אחד מהם פרופיל שונה.

רובע הכניסה לעיר

מתחם זה מייצג את הקו החדשני של הבנייה המסחרית בירושלים.
הבנייה לגובה לאורך הציר הראשי מציעה מגדלים בעלי מפרט טכני ברמה בינלאומית הגבוהה ביותר.
המגדלים החדשים באזור מציעים קומות משרדים רחבות היקף, המגיעות ל-1,500 ואף כ 2,500 מ"ר לקומה במפלס אחד.
המבנים כוללים קירות מסך זכוכית כפולה המבודדת רעש וקרינה, חניונים תת-קרקעיים מרובי מפלסים ומערכות סינון אוויר מתקדמות.
המיקום נהנה מקרבה לעורק תחבורתי מרכזי המשלב בין מפגש של כל קווי הרכבת הקלה, תחנת הרכבת הכבדה "יצחק נבון" ולתחנת האוטובוסים המרכזית, המאפשר הגעה של עובדים ושותפים מתל אביב ומגוש דן בתוך פחות מ-40 דקות, ללא צורך בכניסה לעומסי התנועה הפנימיים של העיר.

מרכז העיר

כאן היוקרה נמדדת באופי האדריכלי ובקרבה למוקדי התרבות של ירושלים.
המלאי הקיים מורכב ברובו מבנייני אבן נמוכים יותר, חלקם הגדול מבנים לשימור בעלי חלונות קשת רחבים ותקרות בגובה של ארבעה מטרים ומעלה.

הר חוצבים וגבעת שאול

בעוד שהר חוצבים מתמקד בעיקר בחברות טכנולוגיה גדולות ופארק תעשיות מדע, גבעת שאול עוברת תהליך התחדשות רחב המשלב משרדי יוקרה של חברות מובילות, משרדי ממשלה ונותני שירותים פיננסיים.
אזורים אלו מציעים מחיר טוב יותר למ"ר בהשוואה למרכז העיר או לממילא, לצד זמינות גבוהה יותר של מקומות חנייה פרטיים הרשומים בטאבו עבור הרוכשים או השוכרים.

שכירות מול רכישה של משרדי יוקרה בירושלים

ההחלטה האם לחפש משרדי יוקרה בירושלים להשכרה או להתמקד במסלול של רכישה תלויה במבנה ההון החוזר של החברה ובאופק התכנון שלה.
השוק בירושלים מציג יציבות יוצאת דופן במחירי המשרדים, מה שהופך את הרכישה לאפיק השקעה פופולרי.

מסלול השכירות

שכירת משרד יוקרה מאפשרת לחברה לשמור על נזילות פיננסית ולא "לנעול" מיליוני שקלים בנכס קבוע.
בשכירות קיימת יכולת התרחבות מהירה.
חברות רבות חותמות על הסכמים הכוללים זכות ראשונים לשכירת שטחים נוספים באותה קומה או בקומה סמוכה בתוך המגדל.
חשוב לסכם נכון את תנאי השכירות, עליית מחירי השכירות ונספח ההסכם לרבות הסכם ניהול וכד'

מסלול הרכישה

רכישת משרד יוקרתי בירושלים הינו צעד משמעותי ואסטרטגי עבור רוכשי המשרד ובמיוחד עבור משתמשי קצה אשר רוכשים את המשרד עבור הפעילות השוטפת של העסק.
לרכישת משרד יתרונות רבים בפן הכלכלי, חשבונאי, מיתוגי ועוד
מעבר למחיר הרכישה למ"ר, יש לקחת בחשבון את מס הרכישה המוטל על נדל"ן מסחרי, עלויות מימון בנקאי, ועלויות התאמה ובינוי במיוחד בנכסים במצב מעטפת.

מה באמת קובע את איכות המשרד היוקרתי?

מפרט משרדי יוקרה בירושלים משקף בעיקר את אופי המגדל, המערכות הקיימות וכמובן גם פנים הנכס.
שוכר או רוכש מנוסה יבחן את הרכיבים הבאים לפני תחילת המשא ומתן הממוקם בהסכם הבסיס:

מערכות אקלים, החלפת אוויר וחיסכון באנרגיה

מזג האוויר דורש טיפול מקצועי. המגדלים החדשים עושים שימוש במערכות מיזוג צ'ילרים  המאפשרות שליטה עצמאית ומדויקת על הטמפרטורה, תוך שמירה על צריכת אנרגיה נמוכה, מערכות אלו ממוקמות לרב על גג המגדל והניהול והתחזוקה השוטפת מתבצע על ידי חברת הניהול של הבניין.
חשיבות יתרה יש למערכות החלפת אוויר המחדירות אוויר חיצוני מסונן ומחומם או מקורר אל תוך המשרד, מה שמפחית את העייפות של העובדים ושומר על סביבת עבודה בריאה לאורך שעות הפעילות השוטפת.

בידוד אקוסטי והנדסת חומרים פנימית

רמת השקט בתוך חדרי הישיבות ובמשרדי ההנהלה היא מדד חשוב לאיכות המשרד.
במבנים המשלבים קירות מסך זכוכית, חובה לוודא כי מדובר בזכוכית כמו לדוגמא זכוכית רבודה בעלת שכבת בידוד פנימית המונעת חדירת רעשי תחבורה מהרחוב הראשי.
בעניין חלוקת הפנים יש מגוון פתרונות כמו קירות גבס פנימיים עם בידוד צמר סלעים בצפיפות גבוהה ומבנה של לוחות גבס כפולים מכל צד כדי לספק סביבת עבודה דיסקרטית ושקטה.

תשתיות חשמל, יתירות תקשורת והמשכיות עסקית

משרד בירושלים יוקרתי אינו יכול להרשות לעצמו השבתה של מערכות המחשוב כתוצאה מנפילת מתח ברשת העירונית.
בנייני העלית מציעים גיבוי מלא באמצעות גנרטור חירום המסוגל להפעיל את מערכות מיזוג האוויר, התאורה והשרתים של המשרדים למשך מספר ימים ברציפות.
בנוסף, יש לוודא נוכחות של שתי תשתיות תקשורת נפרדות הנכנסות אל המבנה דרך פירים שונים, כדי להבטיח יתירות מלאה במקרה של פגיעה פיזית בכבל תת-קרקעי ברחוב.

שאלות נפוצות על משרדי יוקרה בירושלים

מהו יחס הברוטו נטו המקובל במגדלי משרדי יוקרה בירושלים?

במגדלים חדישים, יחס ההעמסה נע לרוב בין 20% ל-30%. המשמעות היא שאם שכרתם שטח של 500 מ"ר ברוטו, השטח הפנימי לשימושכם האישי יהיה בסביבות ה 400 מ"ר.
הכרחי לבקש את תוכנית המדידה הרשמית של הבניין המצורפת כנספח להסכם כדי להבין במדויק את היחס בין השטח בפועל אל השטח לחישוב התמורה.

האם ניתן להמיר נכס היסטורי לשימור במרכז ירושלים למשרד הייטק מתקדם?

הדבר אפשרי ואף מבוצע בהצלחה על ידי מספר חברות מובילות, אך הוא כרוך בעלויות הקמה גבוהות משמעותית בהשוואה למגדל חדש.
מבנים לשימור מציעים אופי ארכיטקטוני ייחודי, אך מחייבים פתרונות מורכבים של העברת תשתיות תקשורת וחשמל ללא חציבה בקירות אבן עבים וקבלת אישורים מיוחדים מוועדת השימור העירונית עבור התקנות מסוימות חיצונית.

מהם היתרונות של רכישת משרד במצב מעטפת לעומת נכס גמור?

משרד יוקרתי במצב מעטפת נמסר כאשר הוא כולל קירות בטון חשופים ונקודות חיבור בסיסיות בלבד, ללא ריצוף, תאורה או חלוקה פנימית.
היתרון הגדול ברכישת מעטפת הוא החופש התכנוני המלא: האדריכל של החברה יכול לעצב את חלוקת החדרים, חדרי הישיבות ועמדות העבודה בדיוק המרבי לפי הצרכים הארגוניים שלכם.
כמו כן, משרד במצב מעטפת לרב יהיה במגדל חדש וגם המחיר למ"ר יהיה נמוך משמעותית ביחס למשרד בנוי.

כיצד משפיע סיווג הארנונה של עיריית ירושלים על חברות טכנולוגיה?

עיריית ירושלים מציעה תמריצים משמעותיים לחברות המוגדרות כתוכנה או חברות מחקר ופיתוח, במטרה למשוך תעשיית עתירת ידע ללב הבירה. חברה העומדת בקריטריונים של העירייה ומציגה אישורים על אופי פעילותה יכולה לזכות לסיווג ארנונה נמוך באופן ניכר בהשוואה לסיווג הרגיל של משרדים, מסחר ותעסוקה.
הבדל זה משפיע בצורה ניכרת על ההוצאה התפעולית השנתית המצטברת של החברה.

מה עוד צריך לדעת על משרדי יוקרה בירושלים

השקעה במשרדי יוקרה בירושלים בין אם במסלול של שכירות ארוכת טווח ובין אם באמצעות רכישת קבע – מהווה מהלך אסטרטגי המעניק לחברה עוגן מותגי, ייצוגי וכלכלי ראשון במעלה.

לפני שאתם מתקדמים לחתימה על הסכם, ודאו כי מיפיתם במדויק את הנושאים הבאים:

• בחירה מבוססת נגישות: בהתאם לאופי הפעילות בחרו נכסים המספקים מענה נגיש תחבורתית עבור הלקוחות וכמובן תנאים המקלים על גיוס עובדים והגעתם למשרד.
• בדיקת מערכות ליבה הנדסיות: אל תתפשרו על איכות מערכות המיזוג, החלפת האוויר, היתירות של קווי התקשורת ונוכחותו של גנרטור חירום מלא בבניין.
• ביצוע בדיקות נאותות משפטיות: ודאו את סוג הבעלות על הקרקע ובדקו את סיווגי הארנונה האפשריים מול העירייה.
• הגנה:  יחד עם אנשים מקצוע מנוסים תוכלו לנהל מו"מ יעיל המספק תנאים טובים, בעסקת שכירות עליות ריאליות, הגנה על אינטרס הלקוח, תנאי תשלום, תקציב לבינוי וכד'

הקפדה מדוקדקת על העקרונות הללו תבטיח שהמשרד הנבחר ישרת את המטרות העסקיות בצורה היעילה ביותר, ישמור על ערכו הכלכלי לאורך זמן, ויהווה סביבת עבודה פרודוקטיבית, יציבה ובטוחה לאורך זמן.