משרדים למכירה בגבעת שאול

אם בעבר מרכז הכובד העסקי התפזר בין אזורי תעשייה ישנים לבין מרכז העיר הצפוף, הרי שהתגבשותו של רובע הכניסה לעיר יחד עם שדרוג תשתיות התחבורה, הציבו את גבעת שאול במוקד העניינים. מי שמחפשים משרדים למכירה בגבעת שאול, השאלה היא כבר לא רק כמה עולה המשרד, אלא מה פוטנציאל ההשבחה שלו אל מול היצע המשרדים הגדול.

גבעת שאול, שהחלה את דרכה כאזור תעשייה הופכת למקום העסקים המרכזי המערבי של ירושלים. ננתח את הפרמטרים הקריטיים לרכישה חכמה, נבין את השפעת קווי הרכבת הקלה על ערך הנכסים, ונבחן את הכדאיות הכלכלית של קנייה מול שכירות באזור זה.

ההיסטוריה של משרד למכירה בגבעת שאול – מתעשייה מסורתית למגדלי זכוכית מודרניים

כיום ברחוב כנפי נשרים או ברחוב בית הדפוס ניתן לראות תמונה מעניינת: מצד אחד, מבנים ישנים יחסית בני שלוש וארבע קומות המאכלסים תעשייה, מלאכה, בתי דפוס ומשרדים ממשלתיים, מצד שני, מגדלים חדשים שצומחים לגובה של 17 קומות ויותר, המציעים סטנדרט בנייה שלא היה קיים בירושלים.
גבעת שאול נהנית ממיקום אסטרטגי – על נתיב היציאה המערבי מהעיר, סמוכה לכביש 1 ולכביש 16 החדש, ומהווה המשך ישיר למתחם הכניסה לעיר.

היתרונות של האזור הם נהדרים לבעלי עסקים ומשקיעים: פתיחת כביש 16 קיצרה את הדרך מהמרכז ומהשכונות הדרומיות של ירושלים ישירות לגבעת שאול.
האזור מאופיין בשוכרים כמו משרדי ממשלה, חברות הייטק, משרדי עורכי דין, משרדי רואי חשבון, מרפאות, מכללות ועמותות.

כאשר אנו דנים על משרדים למכירה בגבעת שאול חשוב להזכיר את הקו הירוק של הרכבת הקלה. הקו הצפוי לעבור לאורך רחוב כנפי נשרים ולשנות לחלוטין את הרגלי ההגעה לאזור.
עבור בעלי משרדים, מדובר בנכס אסטרטגי ממעלה ראשונה.
הנגישות לסטודנטים מהאוניברסיטה העברית, לעובדים מהשכונות המרוחקות ולמבקרים שמגיעים מחוץ לעיר דרך התחנה המרכזית, תהפוך את המשרדים בירושלים לאורך התוואי למבוקשים במיוחד.

רמת מעטפת לעומת נכס מוכן-בנוי: מה עדיף למשקיע לקנות ?

אחת ההתלבטויות המרכזיות בחיפוש משרדים למכירה בגבעת שאול היא האם לקנות נכס חדש ברמת מעטפת, או לרכוש משרד מוכן ואפילו כבר מושכר.

רכישה ברמת מעטפת

רכישה כזו מתאימה בעיקר למשקיעים מנוסים או לחברות שמתכוונות לאכלס את המשרד בעצמן – משתמשי קצה.

• גמישות: ניתן לעצב את החלל בדיוק לפי צרכי העסק – לובי כניסה מרשים, חדרי ישיבות, מטבחון, חלוקה לחדרים ו-  Open Space
• התייעלות בהוצאות: מחיר הרכישה נמוך יותר, וההשקעה בגמר מוכרת לצורכי פחת ומס.
• החיסרון:  עלולה להיות תקופת המתנה ארוכה עד לאכלוס בפרויקטים חדשים, התעסקות עם קבלנים וסיכונים של חריגה בתקציב השיפוץ.

רכישה של נכס מניב

זוהי הדרך הבטוחה יותר עבור מי שמחפש תזרים מידי.

• וודאות כלכלית: ידוע בדיוק מהי התשואה ומהו זהות השוכר – יש לוודא את הסכם השכירות הקיים ותנאיו מול השוכר.
• ניהול פשוט:  שוכר וותיק שנמצא בנכס לרב יעדיף להמשיך את ההתקשרות, התנאים כבר ברורים, והשוכר כבר מכיר היטב את המבנה.
• החיסרון : לרב מחיר גבוה יותר למ"ר, תנאים מגבילים, מבנה ישן יותר והיצע מוגבל.

למה לשים לב לפני חתימה על הסכם במשרד למכירה בגבעת שאול ?

רכישת משרד בירושלים היא עסקה חשובה ואסטרטגית, ישנם היבטים חשובים שיכולים להכריע את כדאיות העסקה.

1. זכויות בקרקע: בירושלים ישנה חשיבות אדירה לבדיקה האם הקרקע היא פרטית, של קק"ל או בבעלות המנהל.
   חוזי חכירה עומדים לפעמים לקראת סיום, ועלויות החידוש עלולות להיות גבוהות.
2. "יחס ברוטו-נטו": במגדלי המשרדים החדשים בגבעת שאול, הפער בין שטח המשרד – שטח המכר לבין השטח לחישוב התמורה יכול להגיע ל-25%-35%.
   חשוב להבין את התשלומים הנדרשים עבור מחיר למ"ר, חישוב דמי הניהול, ארנונה וכד'
3. חניות: היצע החנויות בגבעת שאול מעט מוגבל, משרד ללא מקומות חניה עשוי להיות מאתגר להשכרה בעתיד, במיוחד לחברות הייטק או משרדים המקבלים קהל.
4. דמי ניהול: בבניינים החדשים דמי הניהול לא נמוכים.
   הסכום נגרע מהתשואה במידה והנכס לא מניב.
   יש לוודא את אופי חברת הניהול ורמת התחזוקה בבניין.

רכישת נכס מסחרי אינה דומה לרכישת דירה גם בהיבט המיסוי.

משקיע חייב לקחת בחשבון את העלויות הבאות:

מס רכישה: נכון להיום, מס הרכישה על נכס מסחרי הוא 6%

מע"מ: רכישת משרד מוגדרת כעסקת אקראי או עסקה מסחרית ולכן יש לשלם מע"מ על סכום הרכישה. עם זאת, במידה והרוכש הוא עוסק מורשה או חברה, ניתן לקזז את המע"מ.

היטל השבחה: בעת מכירה או מימוש זכויות בנייה, עיריית ירושלים עשויה לדרוש היטל השבחה. בגבעת שאול, שבה מאושרות תוכניות רבות להגדלת זכויות, זהו סעיף חשוב.

מה שמעצב את עתיד המשרדים בירושלים

בפרויקטים החדשים בגבעת שאול, דגש רב מושם על חוויית המשתמש.
בניין משרדים הוא כבר לא רק מקום לעבוד בו, אלא מגדלים עם כוללים חדר כושר, בתי קפה אבטחה, בית כנסת, מסחר ומזון בפרויקט.

החיפוש אחר משרדים למכירה בגבעת שאול מוביל למסקנה ברורה: מדובר באחד מאזורי הנדל"ן העסקי המבטיחים ביותר בישראל, לא רק בירושלים. השילוב של עירוב שימושים, התחדשות, נגישות תחבורתית יוצאת דופן, מדיניות עירונית המעודדת בנייה לגובה, ותמהיל שוכרים יציב, יוצר הזדמנות אמיתית להשקעה ארוכת טווח.

עם זאת, הצלחה בהשקעה כזו אינה מובנת מאליה.
נדרשת ירידה לפרטים, בדיקה של יחס הברוטו-נטו, הבנה של זכויות הבנייה העתידיות, ובחירה מושכלת בין משרד מוכן ומניב לבין השקעה בבנייה חדשה.
ירושלים יוצאת מהמסגרת הישנה שלה, וגבעת שאול היא חוד החנית של המהלך הזה.
מי שישכיל לזהות את הנכסים עם הפוטנציאל התכנוני הגבוה והנגישות המקסימלית לצירי התנועה, התגמול עשוי להיות משמעותי מאוד בשנים הקרובות.

שאלות על משרדים למכירה בגבעת שאול

האם מומלץ לרכוש חניה יחד עם המשרד ?

באופן חד משמעי – כן.
בירושלים, ובמיוחד באזור כמו גבעת שאול שבו האכיפה על חניה ברחובות קפדנית והיצע החניונים הציבוריים מוגבל, חניה צמודה היא תנאי סף עבור שוכרים איכותיים.
חניה מניבה תשואה וגם הופכת את הנכס לסחיר הרבה יותר בעת מכירה.

האם הקו הירוק עלול להשביח את המחיר?

השוק כבר מתמחר את הציפייה לרכבת, אך ההיסטוריה מראה כי הזינוק המשמעותי ביותר בערך הנכסים ובדמי השכירות קורה ביום שבו הרכבת מתחילה לפעול באופן מסחרי.
מי שרוכשים היום משרדים על תוואי הרכבת צפויים להרוויח עלייה בערך ובעיקר בביקוש להיצע הקיים באזור.