שוק המשרדים בירושלים עובר תהליך שדרוג המציב סטנדרט חדש לחברות המבקשות לבסס את פעילותן בעיר.
מגדלי יוקרה מציעים פתרון כולל המשלב מעטפת הנדסית מתקדמת, מערכות חכמות, נגישות תחבורתית ותדמית ייצוגית מול לקוחות מקומיים ובינלאומיים.
החיפוש אחר משרדים להשכרה במגדל יוקרה בירושלים דורש ניתוח רחב בהרבה מבדיקת המחיר למ"ר.
פערים ביחסי ברוטו-נטו, תעריפי דמי הניהול, איכות המעליות, תוכניות הפיתוח העירוניות וזכאות להנחות ארנונה ייעודיות עשויים לייצר הבדלים של מאות אלפי שקלים בתקציב השנתי.
מה מגדיר מגדל יוקרה בירושלים?
לא כל משרד עם זכוכית חדשה עונה להגדרה של מגדל יוקרה. בירושלים, שבה תנאי האקלים כוללים רוחות חזקות בחורף וקרינת שמש ישירה בקיץ, המפרט ההנדסי קובע את איכות השהייה ואת עלויות התפעול השוטפות של החברה.
מעטפת הנדסית ובידוד תרמי ואקוסטי
קירות מסך בעלי זיגוג משולש – מערכות זיגוג בטכנולוגיית Low-E עם ציפוי סיליקה כפול, החוסמות קרינה ישירה ושומרות על יציבות טמפרטורה פנימית.
בידוד אקוסטי ברמה גבוהה – הנחתה של רעשי תנועה מצירים ראשיים ורכבות קלות לרמה הנמוכה מ-35 דציבלים בתוך סביבת העבודה.
תקני בנייה ירוקה – הסמכות בינלאומיות מחמירות דוגמת LEED Gold או Platinum ותקן ישראלי 5281, המבטיחות חיסכון בצריכת אנרגיה ומים.
יתירות תשתיתית ורציפות תפעולית
מערך גנרציה בגיבוי מלא – חיבור לוחות החשמל הקומתיים לגנרטורים לפעילות מחשוב, שרתים ותאורה בעת ניתוק מרשת החשמל.
גובה תקרה – גובה בטון לבטון של 3.80 עד 4.20 מטרים, המאפשר מעבר חופשי של תעלות מיזוג, כבילה ומערכות כיבוי מבלי לפגוע בתחושת המרחב.
מערכות אקלום ומיזוג VRF צ'ילרים – שליטה עצמאית על טמפרטורת החדרים וספיקת האוויר הצח בכל אזור עבודה בנפרד, כולל סינון חלקיקים ברמת MERV 13 ומעלה.
שירותים משלימים ומיתוג המבנה
עמדת קבלה ואבטחה רציפה – לובי בגובה כפול המאויש 24 שעות ביממה, 7 ימים בשבוע, עם בקרת כניסה מבוססת זיהוי פנים, כרטיסים חכמים או קודי QR לאורחים.
טרקלין עסקים וחדרי ישיבות משותפים – קומות שירות ייעודיות הכוללות מתחמי הרצאות, חדרי ישיבות ושירותי אירוח לפגישות הנהלה.
מתקני רווחה – חדרי כושר, מקלחות ומלתחות, מתחמי הסעדה פנימיים וחניוני אופניים מוגנים.
מפת מגדלי היוקרה המובילים בירושלים
חלוקת המגדלים בעיר משקפת בידול ברור בין אופי הפעילות העסקית, רמת הנגישות וקהלי היעד של כל מתחם.
רובע הכניסה לעיר – זהו מוקד העסקים המוביל של ירושלים ברמת מגדלי יוקרה. המתחם כולל מגדלים בגובה של 30 עד 40 קומות עם תקני הבנייה הגבוהים ביותר בארץ. יש יציאה רגלית ישירה לרציפי רכבת ישראל, לתחנה המרכזית ולקווי הרכבת הקלה.
פארק הר חוצבים – אזור המרכז מגדלי משרדים ומעבדות חדשים המותאמים לתעשיות עתירות ידע, מחשוב מתקדם וביוטכנולוגיה. יש קומות רחבות במיוחד של 1,500 עד 3,000 מ"ר, עומסי רצפה מוגברים ויכולת אספקת כוח חשמלי ייעודית לחדרי שרתים.
מרכז העיר – מגדלים בעלי אופי אורבני המשלבים קומות מסחר, מלונאות ומשרדי יוקרה, דוגמת מתחמי J-Tower ומגדלי העיר המחודשים. יש קרבה לבתי משפט, מסעדות, בתי מלון ומרכזי תרבות.
הגן הטכנולוגי מלחה – מתחם ותיק העובר שדרוג תשתיות מקיף, עם מבנים מודרניים המציעים סביבה ירוקה ונגישות לצירי תנועה מהירים בדרום הבירה. יש צמידות לקניון מלחה, אצטדיוני הספורט, פארקים פתוחים וחיבור ישיר לכביש בגין.
תלפיות – אזור התעסוקה תלפיות עובר מהפכה וכבר היום קיימים מגדלי יוקרה מודרניים בשלבי אכלוס.
נקודות חשובות בניהול משא ומתן מול משרדי יוקרה
משא ומתן על שכירת משרדים בירושלים במגדל יוקרה דורש ירידה לפרטים מסחריים ומשפטיים המבטיחים גמישות ומגנים על תקציב החברה:
- תקופת פטור משכירות ודמי ניהול
ביצוע עבודות התאמה עצמאיות ותכנון בד"כ מתפרס על פני בין שלושה לשישה חודשים.
יש להגדיר בהסכם פטור מלא מתשלום דמי שכירות ודמי ניהול מתאריך מסירת החזקה ועד למועד גמר בינוי המשרדים בפועל.
מומלץ לקבל חזקה בנכס רק לאחר קבלת טופס 4 ובכך למנוע אי הבנות בהמשך.
- מנגנון אופציות ועליות מחיר
ככל ומתבצע בינוי והשקעה במושכר מומלץ לקבוע הסכם ארוך טווח של 5 שנים + אופציה ל5 שנים נוספות ולוודא האם יש עלויות נוספות בעת פינוי המושכר בהתאם לתנאים שהוסכמו על הצדדים.
יש לקבוע מראש נוסחה מדויקת לעדכון דמי השכירות בעת מימוש האופציה. יש להימנע מסעיפים המפנים לקביעת המחיר לפי שוק חופשי או הערכת שמאי, העלולים לגרור אי הבנות ועלויות.
- זכויות מיתוג ושילוט
במגדלי יוקרה, זכויות שילוט הן נכס בעל ערך רב.
בשכירת שטח גדול או קומה שלמה, מקובל שילוט בלובי הראשי, במסכי המעליות ובמבואת הקומה. בשכירת מספר קומות עליונות, ניתן לנהל משא ומתן על הצבת לוגו החברה בחלקו העליון של המגדל.
- זכות להשכרת משנה ו/או לשוכר חלופי
חברות עשויות לעבור שינויים במצבת כוח האדם או במודל העבודה וכחלק מניהול סיכונים יש לוודא שההסכם מקנה לכם זכות מלאה להשכיר חלק מהשטח לשוכר משנה ראוי, ו/או שוכר חלופי לכל השטח בכפוף לאישור המשכירה.
שאלות נפוצות על משרדים להשכרה במגדל יוקרה בירושלים
כמה זמן אורך תהליך הכניסה למשרד במצב מעטפת?
תכנון אדריכלי, קבלת אישורים מהנהלת המגדל ויועציה, הוצאת מכרז קבלנים וביצוע עבודות הגמר ברמת יוקרה אורכים בין 4 ל-7 חודשים.
מומלץ להתחיל באיתור הנכס כ-9 עד 12 חודשים לפני מועד האכלוס הנדרש.
מה ההבדל המרכזי בין מגדל משרדים רגיל למגדל יוקרה?
מגדל יוקרה כוללים מגוון יתרונות כמו מעטפת קירות מסך מבודדת תרמית ואקוסטית, מערכות מעליות חכמות מבוססות חלוקת יעד, גובה תקרה של כ-4 מטרים, לובי מפואר מאויש 24/7, גיבוי גנרטורים מלא, עמידה בתקני בנייה ירוקה ומתקני רווחה ושירותים משותפים.
כיצד משפיע קו הרכבת המהיר על הביקוש למגדלי יוקרה בעיר?
החיבור בין תחנת יצחק נבון לתל אביב הופך את רובע הכניסה לעיר לאזור ביקוש חם עבור חברות המעסיקות עובדים מכל רחבי הארץ. הדבר מאפשר גיוס כוח אדם איכותי ממרכז הארץ ומקל על הגעת לקוחות ומשקיעים לפגישות בבירה ללא תלות בעומסי תנועה.
