בנייני משרדים בירושלים

מציאת משרד להשכרה או לרכישה בירושלים שמתאים בדיוק לצורכי כוח האדם, לנגישות הנדרשת ולמגבלות התקציב היא משימה מיוחדת.
בניגוד לערים שונות, עיר הבירה מציבה אתגרים, הבדלים בין השכונות, ומערכת תחבורה ציבורית שמכתיבה מחדש את שווי הנדל"ן המסחרי.

הבחירה היכן למקם את החברה משפיעה על היכולת לגייס עובדים איכותיים, על התדמית המקצועית מול הלקוחות ועל היציבות הפיננסית של העסק לטווח ארוך.
טעות בניתוח הסכם השכירות, הערכה שגויה של דמי הניהול או התעלמות מתוכניות הפיתוח של הרכבת הקלה עלולות לעלות לחברה לא מעט.
המדריך הבא נכתב מתוך ניסיון מעשי בשוק הנדל"ן בירושלים, במטרה לספק לכם את כל המידע המדויק, הנתונים הכלכליים והכלים המקצועיים הדרושים לקבלת ההחלטה העסקית הנכונה ביותר.

הצירים שקובעים את שווי בנייני המשרדים בירושלים

חברות רבות נוטות לבחור נכס לפי המראה הפנימי שלו, אך בשוק הירושלמי, המיקום הגיאוגרפי ביחס לצירי התחבורה הוא אלמנט חשוב שיקבע אם העובדים שלכם יגיעו לעבודה מתוסכלים או נינוחים. שלושה עורקי תחבורה מרכזיים משנים לחלוטין את מפת הביקוש של בנייני משרדים בירושלים:

ציר הרכבת הקלה

הקו האדום הפעיל הוכיח שנכסים הסמוכים לתחנות נהנים מביקוש ומשיעורי תפוסה גבוהים. הקו הירוק והקו הכחול, שנמצאים בשלבי הקמה ופיתוח מתקדמים, כבר מייצרים עליית ערך וביקוש בנכסים סמוכים בתלפיות ובגבעת שאול. חברות המסתמכות על כוח אדם צעיר, סטודנטים או עובדים ללא רכב פרטי חייבות למקם את עצמן במיקום נח ונגיש מבחינת תחבורה ציבורית וכמובן הרכבת הקלה.

כביש 16 החדש

פתיחת כביש 16 שינתה לחלוטין את הנגישות לחלק הדרומי והמערבי של העיר. אם בעבר הגעה לתלפיות או לגבעת שאול דרך הכניסה הראשית דרשה עמידה ממושכת בעומסי תנועה של שדרות ויצמן ובן גוריון, הרי שכיום הגישה ישירה ומהירה בהרבה.
הנגישות הזו הקפיצה את האטרקטיביות של מגדלי המשרדים באזורים אלו עבור חברות המעסיקות עובדים המגיעים מאזור המרכז, מודיעין או בית שמש.

כביש בגין

כביש בגין נותר עורק החיים המרכזי שמחבר את צפון העיר לדרומה.
בנייני משרדים הממוקמים בסמוך למחלפים של כביש בגין נהנים מיתרון לוגיסטי עצום עבור עובדים ולקוחות הנעים בתוך העיר ברכב פרטי.

ניתוח של רובעי העסקים המובילים לבנייני משרדים בירושלים

רובע הכניסה לעיר

זהו פרויקט הדגל של הנדל"ן המניב בירושלים.
המתחם, המאופיין במגדלים רבי קומות, מציע את הנגישות הגבוהה ביותר בישראל מחוץ לתל אביב, בזכות הקרבה המיידית לתחנת הרכבת המהירה יצחק נבון ולתחנה המרכזית.

• פרופיל חברות: חברות הייטק בינלאומיות, משרדי עורכי דין מובילים, חברות פיננסים וגופים ממשלתיים גדולים.
• יתרון: עובדים שמגיעים ממרכז הארץ כמו מודיעין או תל אביב יכולים להגיע בקלות למשרד ולהשתמש ברכבת כבדה בלבד.
• חיסרון: מחיר למ"ר גבוה יותר, אזור ביקוש, חניות בתשלום ועומס ציבורי

אזור תלפיות

תלפיות משלימה מהפך תדמיתי ומסחרי. האזור, שנתפס בעבר כמתחם מוסכים ותעשייה זעירה, מציע כיום מגדלי משרדים חדישים ברמת גימור גבוהה מאוד לצד שטחי מסחר שוקקים.

• פרופיל חברות: סוכנויות שיווק ודיגיטל, מקצועות חופשיים, קליניקות רפואיות פרטיות, וחברות סטרטאפ
• יתרון: היצע חניה גדול יחסית בחניונים תת-קרקעיים מודרניים, וסביבה חיה המלאה במסעדות, בתי קפה ומרכזי קניות.
• חיסרון: עומסי תנועה כבדים בצירים הראשיים בשעות הבוקר ואחר הצהריים.

גבעת שאול

מרכז העסקים המערבי של העיר. האזור מאופיין בשילוב ייחודי של משרדי ממשלה, חברות הייטק ותיקות, ונוכחות משמעותית של עסקים הפונים למגזר החרדי והדתי-לאומי.

• פרופיל חברות: פירמות רואי חשבון ועורכי דין, חברות הייטק, עמותות וארגונים חברתיים, וגופים ממשלתיים.
• יתרון: יציאה וכניסה מהירות יחסית דרך כביש 16 וכביש 1, והתאמה תרבותית מלאה לעבודה עם כוח אדם מהמגזר החרדי בשל הקרבה לשכונות הר נוף וקרית משה.
• חיסרון: חלק מהבניינים בציר ישנים וכך גם התשתיות.

הר חוצבים

פארק ההייטק הייעודי של ירושלים. המתחם מיועד כמעט בלעדית לחברות טכנולוגיה, ביוטכנולוגיה ומחקר ופיתוח.

• פרופיל חברות: חברות טכנולוגיה ענקיות, מעבדות וחברות סטרטאפ קטנות.
• יתרון: הטבות מס מוניציפליות משמעותיות לחברות טכנולוגיה, נטוורקינג וקהילה עסקית ממוקדת טכנולוגיה.
• חסרון: אזור מבודד יחסית ועומסי תנועה ביציאה ובכניסה מהאזור בשעות הבוקר ואחר הצהריים בעיקר.

מה חובה לבדוק בבניין?

בבואכם לבחור משרד בתוך בנייני משרדים בירושלים, בדיקת המשרד עצמו אינה מספקת.
עליכם לבצע בדיקת עומק  למבנה כולו.

להלן הדברים המרכזיים שיקבעו את איכות החיים במשרד. שטחי הברוטו כוללים את החלק היחסי שלכם במסדרונות, במעליות, בלובי ובשטחים הטכניים של הבניין.
בבניינים ישנים יחס הברוטו-נטו יכול לעמוד על 15%-22%, במגדלים מודרניים וחדישים, היחס עלול לזנק ל-25%, 30% ואף יותר
משמעות הדבר היא שאתם משלמים שכירות, ארנונה ודמי ניהול על 200 מ"ר, אך בפועל שטח העבודה שלכם בתוך המשרד הוא 140כ  מ"ר בלבד.
חובה לבקש את תכנית מדידה ולצרף אותה כמובן להסכם השכירות.

מזג האוויר בירושלים דורש מערכות יציבות ואמינות.
בניינים מודרניים משתמשים במערכות צ'ילרים או VRF מתקדמות המאפשרות שליטה מלאה על הטמפרטורה בכל חדר בנפרד, ויעילות בעלות החשמל. .

חברת הניהול של הבניין אחראית על ניקיון השטחים הציבוריים, תקינות המעליות, החניון, מערכות כיבוי האש והאבטחה בכניסה.
יש לוודא בדיוק מה כוללים דמי הניהול והאם החברה מתחייבת לרמת שירות מספקת לתיקון תקלות במערכות המשותפות.

שאלות נפוצות על בנייני משרדים בירושלים

מה ההבדל בין הארנונה העסקית באזורים השונים בירושלים?

לרב ללא הטבה בשל הפעילות – הארנונה זהה בכל האזורים וכיום ההבדל העיקר במחיר למ"ר ארנונה הוא לפי גודל הנכס בפועל

האם חברות הייטק בירושלים זכאיות להטבות מס מיוחדות בהר חוצבים?

כן. חברות טכנולוגיה המוגדרות כמפעל טכנולוגי מועדף לפי החוק לעידוד השקעות הון, יכולות ליהנות ממס חברות מופחת באופן משמעותי וממענקי מדינה, במידה והן ממוקמות באזורי פיתוח א' כמו הר חוצבים או מתחמים ספציפיים אחרים שהוגדרו על ידי הרשות לפיתוח ירושלים. מומלץ לבצע בדיקה מקדימה לפני בחירת המיקום.

מה המשמעות של סיווג בניין כ-Class A לעומת  Class B

סיווג זה מגדיר את איכות הבניין כולו. בניין Class A הוא מגדל חדיש, עם לובי מפואר ומאובטח 24/7, מערכות מעליות מהירות וחכמות, ניהול מקצועי קפדני, תשתיות תקשורת כפולות וחניון תת-קרקעי מרווח. בנייני Class B הם מבנים ותיקים יותר, ללא שמירה רציפה בכניסה, עם מערכות מכניות ישנות יותר, אך הם מציעים מחירי שכירות נמוכים ב-30%-40% ויחס ברוטו-נטו משתלם יותר.

לסיכום, איתור נכס מנצח מתוך ההיצע של בנייני משרדים בירושלים הוא תהליך הדורש שילוב של הבנה פיננסית עמוקה וניהול משא ומתן. אין פתרון אחד הנכון לכל החברות: חברת סטארט-אפ בתאוצה תעדיף את המהירות והנגישות של רובע הכניסה לעיר או את הטבות המס של הר חוצבים, בעוד משרד עורכי דין  או חברת שירותים מקומית ימצאו מענה מצוין, נגיש וכלכלי בהרבה במגדלים של תלפיות או גבעת שאול.